09 dez 2021
A locação built-to-suit, é modalidade que vem crescendo nos últimos anos e que tem se mostrado de vital importância para empreendimentos imobiliários de vulto, ainda que investimentos mais modestos possam também se beneficiar dessa espécie de locação.
Por meio da locação built-to-suit, um empreendedor imobiliário, que faz as vezes do locador, compromete-se a construir ou reformar imóvel do qual detém a propriedade, segundo especificações definidas pelo locatário.
Normalmente, um futuro ocupante do imóvel contrata com o empreendedor a aquisição do terreno e a construção com determinadas especificações do imóvel que será objeto da locação. Eventualmente, o empreendedor já possui o imóvel construído, mas realizará uma série de melhorias e adaptações especificadas contratualmente, segundo as necessidades do locatário, que pagará ao empreendedor-locador a remuneração pela utilização do imóvel e pelas melhorias introduzidas segundo as especificações contratuais.
Em resumo, no contrato de locação built-to-suit tem-se, por um lado, a aquisição e construção ou substancial reforma de um imóvel que, diante dessa construção e das melhorias, terá seu uso cedido pelo empreendedor a título de locação e, de outro lado, uma remuneração justa pela construção, pelas melhorias e pelo uso desse imóvel pelo inquilino.
Em termos gerais, é um contrato bilateral, oneroso e de trato sucessivo, cujo uso no mercado imobiliário brasileiro tem se intensificado nos últimos anos. Até bem pouco tempo não existia a previsão desse contrato no ordenamento jurídico brasileiro.
Contudo, a Lei nº 12.744/2012 alterou a Lei nº 8.245 de 1991 introduzindo o artigo 54-A, segundo o qual: Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
Nesse sentido, na locação built to suit é licito às partes ajustar que, em caso de rescisão antecipada, a multa devida pelo inquilino pode corresponder à soma de todos os alugueis devidos até o final do prazo do contrato, e que não se aplica o princípio da proporcionalidade na apuração desta multa. Ou seja, o locador tem a garantia de que irá receber a contraprestação do seu investimento, pois o fez com a expectativa de auferir a remuneração durante o prazo contratado, a qual não pode ser frustrada por iniciativa do inquilino de pôr fim à relação locatícia.
Conclui-se, portanto, que o contrato Built-to-Suit surgiu para dinamizar o mercado imobiliário, em especial as complexas relações empresariais, tornando-se um negócio interessante em termos econômicos para todas as partes envolvidas.
Fonte: https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/335594576/breves-apontamentos-sobre-a-locacao-built-to-suit e https://www.migalhas.com.br/coluna/civilizalhas/170851/o-contrato-built-to-suit-e-a-lei-12-744-12
Piracicaba/SP, 09 de dezembro de 2021.
CRIVELARI & PADOVEZE ADVOCACIA EMPRESARIAL
LETÍCIA PONTIN ALBERGHETTE
OAB/SP 416.799
NÚCLEO JURÍDICO CÍVEL
